【漏水案例】贈送露臺漏水，物業被判無責！
發布時間：2016.09.05 新聞來源： 瀏覽次數：
贈送的屋頂露臺漏雨導致房屋受損，張女士將物業告上法庭，要求對方修復露臺并賠償損失。北京晨報記者昨天獲悉，順義法院駁回了原告的訴訟請求。
張女士2000年5月購買了順義區萬科城市花園某房屋。2012年，該露臺漏水導致張女士家中房屋損壞。張女士認為，物業應使用公共維修基金對其進行維修及管理。為此，原告起訴要求被告修復露臺并賠償原告由此造成的損失。被告萬科物業公司辯稱，涉案房屋漏水是因露臺造成，而該露臺是原告專有部分并非公共部位，故不屬于物業服務范圍，應由原告自行維修。
經法官查明，露臺在空間位置上只能通過張某房屋進入。開發商交付房屋時，露臺處于毛坯狀態，張女士的丈夫對露臺進行了驗收。原告入住后，對露臺進行了改造。法院認為，原告已將露臺視為私有空間并在實際上單獨使用。在此情形下，原告對于露臺的隨時檢修及預防損害的產生及擴大具有不可替代的便利性。而被告已無法對該露臺行使物業管理權，亦無法進行實際檢查及維護等工作。結合原告對涉案露臺的控制與使用狀態，將管理和維護的責任確認給原告更加適宜，據此駁回原告全部訴訟請求。
[相關案例]
1、開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該有誰承擔
案情：座落于徐匯區南宜花苑的某號頂樓業主張先生，在購房時獲得了開發商贈送的頂樓屋頂露臺的使用權，十年過去了房頂出席裂縫，擁有屋頂露臺使用權的頂樓業主自家房屋開始滲水，屋內墻面起殼霉變。在多次向物業公司報修，物業公司在報請小區業委會動用維修資金受阻后，將小區物業公司和小區業委會告上徐匯區人民法院。
十年前，頂樓業主張先生購買了小區頂樓住宅一套，房屋預售合同中寫明：屋頂露臺歸頂樓業主使用，相關面積不在產權證中體現。2011年年中，張先生因屋頂滲水要求物業公司進行維修，物業公司接報后，立即與業委會取得聯系，經討論后提出了該房頂修理的費用分攤方案：由屋頂露臺使用人承擔一半維修費用，另一半由房頂的共用人共擔，即由張先生支付現金承擔一半費用，另一半由整幢房屋的維修資金支出。如果張先生同意的話，將方案公之于眾，盡快征求整幢房屋業主的意見后盡快實施修理。但該方案遭到了張先生的強烈不滿，雙方多次協調未果，于是張先生將物業公司和業委會告上了徐匯區人民法院。
本案中雙方爭議的焦點在于該屋頂既是張先生擁有獨立使用權的曬臺，也是整幢房屋的屋頂，從性質上來說屬于具有特定使用權的公共部位，這個部位維修費該由誰來承擔。
作為原告的張先生認為，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款規定：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。 屋頂是建筑物的基本結構部分，屋頂作為建筑物的基本結構當然屬于整幢房屋全體業主共有，而屋頂無論采用何種形式，仍然屬于屋頂的一部分，對整個建筑物的結構和外觀來說，都是不可或缺的，因而應為業主的共有部分，既然是屬于共有部分，不屬于原告的專有部分，那么屋頂是自然損壞的，理所當然的需要動用維修資金。
作為被告的物業公司和業主委員會認為，《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。開發商贈送的屋頂露臺漏水這筆維修費誰付？建設部對此早有相關的規定：【1989年11月21日建設部令第5號發布，2001年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】第九條、凡異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：（四）屋蓋的修繕：１．不上人房蓋，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。２．可上人屋蓋（包括屋面和周邊護攔），如為各層所共用，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍復蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。因此， 原告張先生長期獨享使用開發商贈送的本屬于整幢房屋全體共有共用部位的房頂作為露臺，安裝魚缸，種植花草，安防健身設備等。據此，原告業主也應該比其他業主承擔更多的責任，故認為，兩被告提出的費用分擔完全合法合理合情，這個方案也會被絕大多數業主認可，征求意見也會比較容易通過。
法院審理法官在充分聽取了雙方意見的基礎上，耐心釋法，細致工作，并勸說原告接受兩被告提出的方案，以便使問題的以早日解決，否則，將會做出依法判決。在法院的主持下原被告雙方握手言和，以原告接受被告提出的維修費分攤方案而終結。
案件的思考：本案在物業管理中具有一定的普遍性，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第二條 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。但同時具備三項條件：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。本案露臺雖然建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，但沒能能夠登記成為特定業主所有權的客體，產權證上也并沒有標注。因此不能簡單理解為屋頂露臺是原告張先生專有部分。作為共有部位的房頂，卻有特定業主獨享專用，費用一概由共有業主來承擔 ，于法于理都說不過去，何況建設部早于【1989年11月21日建設部令第5號發布，2001年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】對此有相關的規定。根據《物權法》第七十六條的規定，有關共有和共同管理權利的重大事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。故被告物業公司和業委會按照相關的法律法規和有關部門的規定，所提出的方案較容易被大家接受。
2、贈送屋頂露臺漏水 管護責任誰來承擔
[案情回顧]
張某于2000年購買了某房屋，2012年該房屋頂部露臺因漏雨導致房屋損壞。原告與小區物業無法協商一致，故將物業起訴至順義區人民法院，請求判令物業修復露臺并賠償損失。
原告張某訴稱：2000年5月，原告購買了北京市順義區萬科城市花園某房屋。2012年該涉案露臺漏水導致原告張某房屋損壞。原告張某認為，根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，作為業主（原告）的專有部分，必須符合“能夠登記成為特定業主所有權的客體”，而涉案露臺沒有載入原告的產權證中，所以涉案露臺并不是原告的專有部分，而應是業主的共有部分。作為共有部分的涉案露臺，被告應使用公共維修基金對其進行維修及管理。而由于被告一直不履行對涉訴房屋的維修義務，其行為已經嚴重侵害了原告的合法權益，原告起訴至法院，要求判令被告對涉案露臺進行修復并賠償原告由此造成的損失。
被告萬科物業公司辯稱：不同意原告的各項訴訟請求。涉訴房屋漏水是因為露臺造成，該露臺是原告專有部分，不是公共部位，故不屬于物業服務范圍，應由原告自行維修。
經審理查明：涉訴房屋登記在張某名下，房屋產權證書登記的房屋部位為“20X四層、20X三層、閣樓”，未將露臺明確記載在證書中。
順義區萬科城市花園某號樓總層數為四層，其中X單元頂部北側為露臺，露臺之下為張某房屋的四層。該露臺在空間位置上只能通過張某房屋進入。開發商向原告丈夫交付房屋時，露臺處于毛坯狀態，原告丈夫對露臺進行了驗收。原告丈夫與開發商就涉訴房屋簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》第一條約定涉訴房屋的房屋狀況詳見附件一，該契約附件一中房產平面圖的三層顯示北側為露臺花園。該房屋產權證書關于閣樓層的平面圖顯示閣樓北側為平臺。2012年，涉案露臺漏水并將露臺底部即張某房屋的屋頂浸損。
司法解釋
法院經審理認為：本案系因涉訴房屋所在單元頂部露臺漏水導致原告房屋損壞進而引發的民事賠償糾紛。原告據此要求被告對涉案露臺進行維修并承擔由此造成的損失，首先需要證明被告對該露臺具有管理及維護的責任。
訴訟中，雙方爭論的焦點在于對涉案露臺性質認識不同，進而導致對露臺漏水引發財產損失的責任主體的認定不同。結合庭審及本院現場勘驗情況，本院認為涉案露臺實際上已由原告專屬使用，故其對露臺負有管理和維護責任，理由為：涉案露臺在物理結構上附屬于原告房屋，該露臺除與原告房屋連接外，沒有與其他業主房屋相接；從結構上看，只有通過原告的房屋才能到達露臺，此外無其他通道可以通向露臺，所以原告是該露臺的實際控制人且對于該露臺具有使用上的排他性；原告認可在房屋交付時是毛坯狀態，并對露臺進行了驗收，原告入住后對露臺進行了地磚及墻磚的鋪設等改造；原告亦認可開發商將該露臺贈與其使用。上述行為可以看出原告已將露臺視為自己的私有空間并在實際上單獨使用該露臺。在此情形下，原告對于露臺的隨時檢修及預防損害的產生及擴大具有不可替代的便利性。事實上，被告已無法對該露臺行使物業管理權，亦無法對該露臺進行實際檢查及維護等工作。結合原告對涉案露臺的控制與使用狀態，根據權利與義務相一致的原則，本院認為將管理和維護的責任確認給原告更加適宜?，F涉案露臺發生漏水問題，且該問題發生在原告實際使用并對其進行鋪設地磚等裝修之后，原告以此要求被告承擔法律責任顯然有違公平原則。因此法院判決駁回原告張某全部訴訟請求。
3、贈送的閣樓、露臺漏水 該由誰承擔修繕責任？
“買頂層贈送閣樓、露臺”，購房者在樓盤廣告和售樓處經?？吹竭@樣誘人的購房條件，那當這部分附贈部分出現問題時，該由誰承擔修繕責任?近日，孫女士就遇到了這個問題。
業主：附贈的閣樓漏水，開發商、物業踢皮球，維修找誰？
“我的房子是2014年8月份交的房，買的是頂樓，當時開發商承諾，買頂層送閣樓?！奔易|城的孫女士介紹，她剛拿到房子時，就發現閣樓一角有漏水的跡象。記者看到，該閣樓墻角處因漏水出現了大片霉斑。為這個問題，她找了開發商好幾次，開發商也會派人來修修，但一直漏水。
“最近下雨漏水又嚴重了，開發商就說閣樓屬于贈送的面積，維修需要成本，而且房子已經交給小區的物業公司管理，要我去找物業?！睂O女士說：“物業公司表示閣樓面積不計入房產證、沒交物業費，不能免費維修?！睂O女士很疑惑，贈送的閣樓出現漏水，開發商是否應該負責維修，是否應享受與普通商品房一樣的維修服務？
開發商＆物業：閣樓面積沒交購買費、管理費，不能免費維修
記者采訪了小區物業，工作人員表示，漏水是房子質量問題，在質保期內責任都是開發商的，物業只是起溝通作用?！霸僬f，附贈的閣樓面積不計入物業費征收范圍，所以不在物業的管理范圍之內?！?/span>
開發商則表示， 閣樓屬于贈送面積，雖然當初簽合同的時候并沒有將其列入維修范圍，但每次孫女士來找，他們都去維修?，F在出于成本考慮，他們才把問題轉交給物業。
律師：法律明文規定贈送面積開發商應承擔維修責任
山東舜泰律師事務所劉桂芳律師表示，《山東省消費者權益保護條例》第二十四條明確規定，經營者以消費者購買商品或接受服務為條件，向消費者提供獎品、贈品或者免費服務，應當保證質量，不得免除其應當承擔的修理、更換、重作、補足商品數量、賠償損失以及其他責任。
“開發商銷售商品房向業主贈送閣樓是一種促銷手段，是消費者購買商品房的一個條件。贈送閣樓部分出現質量問題，只要不出質保期，開發商應承擔維修責任?！眲⒙蓭熣f，通常，贈送的閣樓無法在房地產登記部門取得相應的權屬證明，根據《物業管理條例》，除有特別約定外，贈送部分一般不必繳納物業費，這就難免出現物業怠于維修的情況。劉律師提醒，買房時應將“贈送面積”以補充協議的形式寫在合同附件，以免日后出現問題難維權。經協調，開發商表示會再安排人維修漏水的閣樓，根除漏水隱患。孫女士表示，開發商已于8月5日上午派人去修理閣樓。至于維修結果，“要等下一場雨后才能知曉?！睂O女士說。
4、業主專屬露臺上，雨水管惹禍誰來擔責？
本報訊因樓頂雨水管發生堵塞，導致雨水倒灌，剛裝修好的新房里木地板和墻壁都被泡壞。業主認為，物業沒有盡到維護責任，應當對自己的損失負責。物業則認為，雨水管所在的露臺歸頂樓業主獨有使用，雨水管發生堵塞是業主自身原因造成的，拒絕賠償。雙方就此協商了近一個月，仍沒有結果。
市民申先生在鄭東新區的老街·綠地鄭東新苑四期購買了一座房子，房子位于8層頂樓。房屋裝修之后，申先生一直沒怎么住過。今年7月22日，鄭州下起大雨，出差在外的申先生突然接到小區物業的電話，稱他家的房子漏水了，還淹壞了電梯。申先生趕緊讓親戚去家里查看后發現，問題出在樓棟的雨水管上。申先生的房子在頂樓，戶外有一個露臺，和申先生的房子通過一道推拉門相連。樓棟的公共雨水管的入口，就在這個露臺的角落里。因雨水管發生堵塞，導致雨水囤積在露臺上，漫過推拉門，最終倒灌進申先生家里。
申先生出示了他和小區物業簽訂的《物業管理服務協議》，其中約定：物業應對房屋的共用部位、共用設施設備進行維護、修繕、服務和管理。共用設施設備包括雨水管道。
昨日，物業管理方負責人李經理出示了小區業主的購房合同，其中有約定：平臺、閣樓、露臺的使用權由頂樓單元業主依法合理使用，但該使用權不得侵犯其他業主的權益。李經理說：“露臺只能業主自己使用，我們上去也得從他家進去，雨水管發生了堵塞，業主應該自行檢查?！崩罱浝碚J為，是申先生自己使用不當，才導致了雨水管堵塞，與物業沒有關系。
對此，河南言東方律師事務所主任閆斌律師表示，雨水管所在的露臺雖是共用產權，但使用權歸頂樓業主，其他人都無法使用，所以露臺使用者應該盡到注意的義務，對雨水管的堵塞，使用者要負一定的責任。而對物業來說，露臺和雨水管都屬于公共部位，物業對此負有管理和維護的職責。
5、秦皇島一市民露臺建亭子鄰居漏水 被判拆除并賠償
在秦皇島市不少小區內,頂層的業主在樓頂私自搭建房屋,導致“房上房”搭建成風。本報也曾對這一現象做過報道，這些違法建筑不僅影響周邊樓座采光,還會造成安全隱患。近日，秦皇島海港區一市民就因為自建的“房上房”吃了官司，還被判決拆除“房上房”并賠償鄰居損失。
原來呂某某與石某某均系海港區某小區業主，呂某某居住的房屋為1702號，石某某居住在上面1802號。石某某居住房屋為躍層，18層通向室外有一露天平臺，這露臺只能通過石某某房屋進入，但位于呂某某房屋的主臥室及書房之上。2005年，石某某在通向室外露臺門外建有一間鋼結構小房，鋼骨架分別固定在墻面、地面上。
這處小房子卻給鄰居呂某某帶來了不少煩惱，小房子建好后呂某某房屋主臥室屋頂、墻體發生滲漏；主臥衛生間屋頂滲漏導致頂棚損壞；書房墻體、墻頂滲漏；洗衣間屋頂滲漏導致頂棚損壞。無奈之下，呂某某遂作為原告以石某某為被告，向海港區人民法院提起訴訟，請求判令石某某停止侵害拆除私建的亭子恢復原狀，并對由此造成的損失進行賠償。
海港區人民法院一審認為，原告呂某某作為海港區某小區1702號房屋所有權人，其享有該房屋項下的一切權利。法律規定公民的合法財產受法律保護，作為原、被告所有的房屋為不動產的相鄰關系，相鄰各方當事人的行為不得危及相鄰方不動產財產的安全。通過鑒定機構的鑒定，能夠證實被告石某某在原告所有房屋屋頂上的露臺興建小房破壞了露臺防水層導致原告房屋滲漏，侵害了原告合法權益，故原告要求被告停止侵害、恢復原狀的請求于法有據，應予支持。法院遂依法判決石某某將樓頂露臺上搭建的小房拆除，并對該露臺做防水層維修處理，恢復原狀；石某某對呂某某所有的1702號房屋因露臺漏水產生的損害部位進行維修。
據辦案法官介紹，這一案件是小區業主在公有建筑物上私搭亂建的典型案例。近年來，一層小區業主鏟除公共綠地，圈地私建庭院、花園，頂層業主在開發商贈送的頂層露臺上私建亭子等屢有發生，并呈現一家動工，數家跟風的態勢，引發大量業主之間及業主與物業之間的糾紛。
法院希望通過判決來提醒業主，如果從規劃上看露臺專屬于特定房屋，銷售時已經根據規劃列入買賣合同中的，應當認定為業主專有。但業主在自己的露臺上也不能私搭亂建。房屋的規劃要經過行政規劃主管部門批準，私建亭子屬于違法建筑，應該予以拆除。共有人可以請求規劃部門予以處理，也可以請求人民法院排除妨害。而且，業主損害相鄰方的權益要求予以賠償。無論是合法建筑還是違法建筑，業主作為相鄰方，如果對他人的墻體防水等造成損害，不僅是將違建拆除，而且要對損害的部位進行維修并予以相應的賠償。
6、業主擅自改裝露臺自吞苦果 新房被泡自擔損失
蔡甸一業主裝修完新房后未入住，一場大暴雨從天而降，雨水從露臺倒灌進入室內，將新裝修好的房屋泡壞，損失慘重，她認為是樓上鄰居露臺排水不暢以及物業公司管理不善，為此，她一紙訴狀將樓上鄰居和物業公司告上法庭，但一審法院查明房屋系被雨水從其露臺倒灌后流入室內，與樓上鄰居無關，判決該女業主自行承擔80%的損失，物業公司因管理過失，賠償其損失的20%，女業主不服，提起上訴。
天降暴雨泡壞新房
2007年6月，何女士在蔡甸某小區購買了一套位于2樓201室的房子，2012年底，她在裝修后并未入住。2013年7月，武漢降特大暴雨，樓上鄰居汪先生所居住的301室的露臺因排水不暢，露臺上雨水順墻壁直接流入她的房屋露臺上，導致雨水流至室內，將室內木地板、墻紙、墻體柜、房門浸泡后致使財產受損。經物價部門鑒定后損失為55230元。
多次與物業公司協商處理未果，何女士將樓上鄰居汪先生以及小區物業告上蔡甸法院，向汪先生索賠62030元，物業公司承擔連帶賠償損失。
作為被告，樓上301室的汪先生連稱“冤枉”，他購買301室實際未入住，已向物業公司交付裝修鑰匙，以便該公司對房屋及公共設施進行日常維護和管理，當何女士發現房屋進水后，一直在與物業公司交涉，也并未通知他。
汪先生稱，房屋露臺是贈送部分，具有公共建筑的功能，非他專屬，該露臺作為公共設施且在他未入住情形下，應由物業公司管理，該露臺排水不暢也是屬于物業公司未及時清理建筑垃圾及雜物引起，并非他疏于管理，何女士的財產受損是由大量雨水從她自己201室的露臺流入房屋造成，并不是房屋質量引起的漏水，特大暴雨屬不可抗力原因，何女士并無充分證據證明流入房屋的雨水與其露臺漏水有關。
此外，汪先生認為，何女士因裝修改變了露臺排水結構，不利于雨水排出，鋪設地磚降低了陽臺地平與房門之間高度，造成露臺儲水量減少，致使雨水倒灌流入室內；暴雨期間何女士未對自己的房屋盡到管理職責，對其損失有明顯過失，應負主要責任。
對于這件事，物業公司在法庭上也有說法，何女士未經物業公司同意擅自改變露臺排水設計并墊高露臺地平，導致原有的使用功能徹底改變，使露臺內雨水排放不暢致使室內進水，何女士在裝修時將留存在物業處的裝修鑰匙已收回，明知物業公司對其房屋公共區域無法再進行管理，在特大暴雨下未進房屋及時查看，應對損失自行承擔責任，何女士房屋因不可抗拒力造成，非他人損害所致，故物業公司不應承擔責任。
擅自改裝露臺自吞苦果
蔡甸法院在審理時查明，2012年8月20日，何女士裝修房屋，向物業公司提交了裝修申請表及施工圖紙，雙方簽訂了裝修管理服務協議書，其中對裝修中禁止行為約定“包含未經批準擅自改動、暗藏燃氣管道及其他公共設施等事項”，另雙方簽訂的裝修管理注意事項中約定業主應遵守的規定含“嚴禁改變或損壞原有房屋的結構、外觀和公共配套設施的使用功能和用途”及“嚴禁改動或損壞上下水管道、屋面防水隔熱層、管道井”等事項。2012年底，何女士裝修后并未入住，只是偶爾到房間去打掃一下衛生。
何女士201室客廳外露臺與汪先生301室露臺呈階梯狀均系房產商隨房屋贈送業主部分，301室露臺外圍為開放式欄桿結構，而201室露臺則設計為一面與客廳通過房門連接，另三面為封閉式墻體結構。該棟建筑原始排水系統為從頂樓連通至301室露臺，雨水經該露臺排水孔，再經雨水管排至201室露臺，然后從該露臺排水孔流至下水管網。雨水管直徑為110mm，露臺排水孔為200mmX100mm側排式。
何女士在裝修時改變原有形態，將雨水管加長延伸至原排水孔連接的下水管處，墊高露臺地平將雨水管掩埋后鋪設地磚，將原排水孔更改為50mm地漏，裝修后露臺地平面高于室內地平面。
受損業主自己擔責80%
蔡甸區法院認為，何女士所遭受的財產損失系遇天降暴雨，其露臺因擅自改裝后積水排放不暢，倒灌室內所致，對財產損失承擔主要責任，物業公司在何女士裝修過程中未履行監管責任，對她更改設計的行為未提出禁止或整改要求，在服務中存在管理漏洞，對何女士的損失應承擔次要責任，原告的經濟損失由鑒定部門鑒定為55230元，法院依責酌定由原告何女士自行承擔80%的責任即44184元，法院最后一審判定由被告物業公司承擔20%即11046元。
何女士不服提出上訴。武漢晚報記者昨天獲悉，武漢市中級人民法院駁回其上訴，維持原判。
張女士2000年5月購買了順義區萬科城市花園某房屋。2012年，該露臺漏水導致張女士家中房屋損壞。張女士認為，物業應使用公共維修基金對其進行維修及管理。為此，原告起訴要求被告修復露臺并賠償原告由此造成的損失。被告萬科物業公司辯稱，涉案房屋漏水是因露臺造成，而該露臺是原告專有部分并非公共部位，故不屬于物業服務范圍，應由原告自行維修。
經法官查明，露臺在空間位置上只能通過張某房屋進入。開發商交付房屋時，露臺處于毛坯狀態，張女士的丈夫對露臺進行了驗收。原告入住后，對露臺進行了改造。法院認為，原告已將露臺視為私有空間并在實際上單獨使用。在此情形下，原告對于露臺的隨時檢修及預防損害的產生及擴大具有不可替代的便利性。而被告已無法對該露臺行使物業管理權，亦無法進行實際檢查及維護等工作。結合原告對涉案露臺的控制與使用狀態，將管理和維護的責任確認給原告更加適宜，據此駁回原告全部訴訟請求。
[相關案例]
1、開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該有誰承擔
案情：座落于徐匯區南宜花苑的某號頂樓業主張先生，在購房時獲得了開發商贈送的頂樓屋頂露臺的使用權，十年過去了房頂出席裂縫，擁有屋頂露臺使用權的頂樓業主自家房屋開始滲水，屋內墻面起殼霉變。在多次向物業公司報修，物業公司在報請小區業委會動用維修資金受阻后，將小區物業公司和小區業委會告上徐匯區人民法院。
十年前，頂樓業主張先生購買了小區頂樓住宅一套，房屋預售合同中寫明：屋頂露臺歸頂樓業主使用，相關面積不在產權證中體現。2011年年中，張先生因屋頂滲水要求物業公司進行維修，物業公司接報后，立即與業委會取得聯系，經討論后提出了該房頂修理的費用分攤方案：由屋頂露臺使用人承擔一半維修費用，另一半由房頂的共用人共擔，即由張先生支付現金承擔一半費用，另一半由整幢房屋的維修資金支出。如果張先生同意的話，將方案公之于眾，盡快征求整幢房屋業主的意見后盡快實施修理。但該方案遭到了張先生的強烈不滿，雙方多次協調未果，于是張先生將物業公司和業委會告上了徐匯區人民法院。
本案中雙方爭議的焦點在于該屋頂既是張先生擁有獨立使用權的曬臺，也是整幢房屋的屋頂，從性質上來說屬于具有特定使用權的公共部位，這個部位維修費該由誰來承擔。
作為原告的張先生認為，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款規定：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。 屋頂是建筑物的基本結構部分，屋頂作為建筑物的基本結構當然屬于整幢房屋全體業主共有，而屋頂無論采用何種形式，仍然屬于屋頂的一部分，對整個建筑物的結構和外觀來說，都是不可或缺的，因而應為業主的共有部分，既然是屬于共有部分，不屬于原告的專有部分，那么屋頂是自然損壞的，理所當然的需要動用維修資金。
作為被告的物業公司和業主委員會認為，《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。開發商贈送的屋頂露臺漏水這筆維修費誰付？建設部對此早有相關的規定：【1989年11月21日建設部令第5號發布，2001年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】第九條、凡異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：（四）屋蓋的修繕：１．不上人房蓋，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。２．可上人屋蓋（包括屋面和周邊護攔），如為各層所共用，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍復蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。因此， 原告張先生長期獨享使用開發商贈送的本屬于整幢房屋全體共有共用部位的房頂作為露臺，安裝魚缸，種植花草，安防健身設備等。據此，原告業主也應該比其他業主承擔更多的責任，故認為，兩被告提出的費用分擔完全合法合理合情，這個方案也會被絕大多數業主認可，征求意見也會比較容易通過。
法院審理法官在充分聽取了雙方意見的基礎上，耐心釋法，細致工作，并勸說原告接受兩被告提出的方案，以便使問題的以早日解決，否則，將會做出依法判決。在法院的主持下原被告雙方握手言和，以原告接受被告提出的維修費分攤方案而終結。
案件的思考：本案在物業管理中具有一定的普遍性，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第二條 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。但同時具備三項條件：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。本案露臺雖然建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，但沒能能夠登記成為特定業主所有權的客體，產權證上也并沒有標注。因此不能簡單理解為屋頂露臺是原告張先生專有部分。作為共有部位的房頂，卻有特定業主獨享專用，費用一概由共有業主來承擔 ，于法于理都說不過去，何況建設部早于【1989年11月21日建設部令第5號發布，2001年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】對此有相關的規定。根據《物權法》第七十六條的規定，有關共有和共同管理權利的重大事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。故被告物業公司和業委會按照相關的法律法規和有關部門的規定，所提出的方案較容易被大家接受。
2、贈送屋頂露臺漏水 管護責任誰來承擔
[案情回顧]
張某于2000年購買了某房屋，2012年該房屋頂部露臺因漏雨導致房屋損壞。原告與小區物業無法協商一致，故將物業起訴至順義區人民法院，請求判令物業修復露臺并賠償損失。
原告張某訴稱：2000年5月，原告購買了北京市順義區萬科城市花園某房屋。2012年該涉案露臺漏水導致原告張某房屋損壞。原告張某認為，根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，作為業主（原告）的專有部分，必須符合“能夠登記成為特定業主所有權的客體”，而涉案露臺沒有載入原告的產權證中，所以涉案露臺并不是原告的專有部分，而應是業主的共有部分。作為共有部分的涉案露臺，被告應使用公共維修基金對其進行維修及管理。而由于被告一直不履行對涉訴房屋的維修義務，其行為已經嚴重侵害了原告的合法權益，原告起訴至法院，要求判令被告對涉案露臺進行修復并賠償原告由此造成的損失。
被告萬科物業公司辯稱：不同意原告的各項訴訟請求。涉訴房屋漏水是因為露臺造成，該露臺是原告專有部分，不是公共部位，故不屬于物業服務范圍，應由原告自行維修。
經審理查明：涉訴房屋登記在張某名下，房屋產權證書登記的房屋部位為“20X四層、20X三層、閣樓”，未將露臺明確記載在證書中。
順義區萬科城市花園某號樓總層數為四層，其中X單元頂部北側為露臺，露臺之下為張某房屋的四層。該露臺在空間位置上只能通過張某房屋進入。開發商向原告丈夫交付房屋時，露臺處于毛坯狀態，原告丈夫對露臺進行了驗收。原告丈夫與開發商就涉訴房屋簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》第一條約定涉訴房屋的房屋狀況詳見附件一，該契約附件一中房產平面圖的三層顯示北側為露臺花園。該房屋產權證書關于閣樓層的平面圖顯示閣樓北側為平臺。2012年，涉案露臺漏水并將露臺底部即張某房屋的屋頂浸損。
司法解釋
法院經審理認為：本案系因涉訴房屋所在單元頂部露臺漏水導致原告房屋損壞進而引發的民事賠償糾紛。原告據此要求被告對涉案露臺進行維修并承擔由此造成的損失，首先需要證明被告對該露臺具有管理及維護的責任。
訴訟中，雙方爭論的焦點在于對涉案露臺性質認識不同，進而導致對露臺漏水引發財產損失的責任主體的認定不同。結合庭審及本院現場勘驗情況，本院認為涉案露臺實際上已由原告專屬使用，故其對露臺負有管理和維護責任，理由為：涉案露臺在物理結構上附屬于原告房屋，該露臺除與原告房屋連接外，沒有與其他業主房屋相接；從結構上看，只有通過原告的房屋才能到達露臺，此外無其他通道可以通向露臺，所以原告是該露臺的實際控制人且對于該露臺具有使用上的排他性；原告認可在房屋交付時是毛坯狀態，并對露臺進行了驗收，原告入住后對露臺進行了地磚及墻磚的鋪設等改造；原告亦認可開發商將該露臺贈與其使用。上述行為可以看出原告已將露臺視為自己的私有空間并在實際上單獨使用該露臺。在此情形下，原告對于露臺的隨時檢修及預防損害的產生及擴大具有不可替代的便利性。事實上，被告已無法對該露臺行使物業管理權，亦無法對該露臺進行實際檢查及維護等工作。結合原告對涉案露臺的控制與使用狀態，根據權利與義務相一致的原則，本院認為將管理和維護的責任確認給原告更加適宜?，F涉案露臺發生漏水問題，且該問題發生在原告實際使用并對其進行鋪設地磚等裝修之后，原告以此要求被告承擔法律責任顯然有違公平原則。因此法院判決駁回原告張某全部訴訟請求。
3、贈送的閣樓、露臺漏水 該由誰承擔修繕責任？
“買頂層贈送閣樓、露臺”，購房者在樓盤廣告和售樓處經?？吹竭@樣誘人的購房條件，那當這部分附贈部分出現問題時，該由誰承擔修繕責任?近日，孫女士就遇到了這個問題。
業主：附贈的閣樓漏水，開發商、物業踢皮球，維修找誰？
“我的房子是2014年8月份交的房，買的是頂樓，當時開發商承諾，買頂層送閣樓?！奔易|城的孫女士介紹，她剛拿到房子時，就發現閣樓一角有漏水的跡象。記者看到，該閣樓墻角處因漏水出現了大片霉斑。為這個問題，她找了開發商好幾次，開發商也會派人來修修，但一直漏水。
“最近下雨漏水又嚴重了，開發商就說閣樓屬于贈送的面積，維修需要成本，而且房子已經交給小區的物業公司管理，要我去找物業?！睂O女士說：“物業公司表示閣樓面積不計入房產證、沒交物業費，不能免費維修?！睂O女士很疑惑，贈送的閣樓出現漏水，開發商是否應該負責維修，是否應享受與普通商品房一樣的維修服務？
開發商＆物業：閣樓面積沒交購買費、管理費，不能免費維修
記者采訪了小區物業，工作人員表示，漏水是房子質量問題，在質保期內責任都是開發商的，物業只是起溝通作用?！霸僬f，附贈的閣樓面積不計入物業費征收范圍，所以不在物業的管理范圍之內?！?/span>
開發商則表示， 閣樓屬于贈送面積，雖然當初簽合同的時候并沒有將其列入維修范圍，但每次孫女士來找，他們都去維修?，F在出于成本考慮，他們才把問題轉交給物業。
律師：法律明文規定贈送面積開發商應承擔維修責任
山東舜泰律師事務所劉桂芳律師表示，《山東省消費者權益保護條例》第二十四條明確規定，經營者以消費者購買商品或接受服務為條件，向消費者提供獎品、贈品或者免費服務，應當保證質量，不得免除其應當承擔的修理、更換、重作、補足商品數量、賠償損失以及其他責任。
“開發商銷售商品房向業主贈送閣樓是一種促銷手段，是消費者購買商品房的一個條件。贈送閣樓部分出現質量問題，只要不出質保期，開發商應承擔維修責任?！眲⒙蓭熣f，通常，贈送的閣樓無法在房地產登記部門取得相應的權屬證明，根據《物業管理條例》，除有特別約定外，贈送部分一般不必繳納物業費，這就難免出現物業怠于維修的情況。劉律師提醒，買房時應將“贈送面積”以補充協議的形式寫在合同附件，以免日后出現問題難維權。經協調，開發商表示會再安排人維修漏水的閣樓，根除漏水隱患。孫女士表示，開發商已于8月5日上午派人去修理閣樓。至于維修結果，“要等下一場雨后才能知曉?！睂O女士說。
4、業主專屬露臺上，雨水管惹禍誰來擔責？
本報訊因樓頂雨水管發生堵塞，導致雨水倒灌，剛裝修好的新房里木地板和墻壁都被泡壞。業主認為，物業沒有盡到維護責任，應當對自己的損失負責。物業則認為，雨水管所在的露臺歸頂樓業主獨有使用，雨水管發生堵塞是業主自身原因造成的，拒絕賠償。雙方就此協商了近一個月，仍沒有結果。
市民申先生在鄭東新區的老街·綠地鄭東新苑四期購買了一座房子，房子位于8層頂樓。房屋裝修之后，申先生一直沒怎么住過。今年7月22日，鄭州下起大雨，出差在外的申先生突然接到小區物業的電話，稱他家的房子漏水了，還淹壞了電梯。申先生趕緊讓親戚去家里查看后發現，問題出在樓棟的雨水管上。申先生的房子在頂樓，戶外有一個露臺，和申先生的房子通過一道推拉門相連。樓棟的公共雨水管的入口，就在這個露臺的角落里。因雨水管發生堵塞，導致雨水囤積在露臺上，漫過推拉門，最終倒灌進申先生家里。
申先生出示了他和小區物業簽訂的《物業管理服務協議》，其中約定：物業應對房屋的共用部位、共用設施設備進行維護、修繕、服務和管理。共用設施設備包括雨水管道。
昨日，物業管理方負責人李經理出示了小區業主的購房合同，其中有約定：平臺、閣樓、露臺的使用權由頂樓單元業主依法合理使用，但該使用權不得侵犯其他業主的權益。李經理說：“露臺只能業主自己使用，我們上去也得從他家進去，雨水管發生了堵塞，業主應該自行檢查?！崩罱浝碚J為，是申先生自己使用不當，才導致了雨水管堵塞，與物業沒有關系。
對此，河南言東方律師事務所主任閆斌律師表示，雨水管所在的露臺雖是共用產權，但使用權歸頂樓業主，其他人都無法使用，所以露臺使用者應該盡到注意的義務，對雨水管的堵塞，使用者要負一定的責任。而對物業來說，露臺和雨水管都屬于公共部位，物業對此負有管理和維護的職責。
5、秦皇島一市民露臺建亭子鄰居漏水 被判拆除并賠償
在秦皇島市不少小區內,頂層的業主在樓頂私自搭建房屋,導致“房上房”搭建成風。本報也曾對這一現象做過報道，這些違法建筑不僅影響周邊樓座采光,還會造成安全隱患。近日，秦皇島海港區一市民就因為自建的“房上房”吃了官司，還被判決拆除“房上房”并賠償鄰居損失。
原來呂某某與石某某均系海港區某小區業主，呂某某居住的房屋為1702號，石某某居住在上面1802號。石某某居住房屋為躍層，18層通向室外有一露天平臺，這露臺只能通過石某某房屋進入，但位于呂某某房屋的主臥室及書房之上。2005年，石某某在通向室外露臺門外建有一間鋼結構小房，鋼骨架分別固定在墻面、地面上。
這處小房子卻給鄰居呂某某帶來了不少煩惱，小房子建好后呂某某房屋主臥室屋頂、墻體發生滲漏；主臥衛生間屋頂滲漏導致頂棚損壞；書房墻體、墻頂滲漏；洗衣間屋頂滲漏導致頂棚損壞。無奈之下，呂某某遂作為原告以石某某為被告，向海港區人民法院提起訴訟，請求判令石某某停止侵害拆除私建的亭子恢復原狀，并對由此造成的損失進行賠償。
海港區人民法院一審認為，原告呂某某作為海港區某小區1702號房屋所有權人，其享有該房屋項下的一切權利。法律規定公民的合法財產受法律保護，作為原、被告所有的房屋為不動產的相鄰關系，相鄰各方當事人的行為不得危及相鄰方不動產財產的安全。通過鑒定機構的鑒定，能夠證實被告石某某在原告所有房屋屋頂上的露臺興建小房破壞了露臺防水層導致原告房屋滲漏，侵害了原告合法權益，故原告要求被告停止侵害、恢復原狀的請求于法有據，應予支持。法院遂依法判決石某某將樓頂露臺上搭建的小房拆除，并對該露臺做防水層維修處理，恢復原狀；石某某對呂某某所有的1702號房屋因露臺漏水產生的損害部位進行維修。
據辦案法官介紹，這一案件是小區業主在公有建筑物上私搭亂建的典型案例。近年來，一層小區業主鏟除公共綠地，圈地私建庭院、花園，頂層業主在開發商贈送的頂層露臺上私建亭子等屢有發生，并呈現一家動工，數家跟風的態勢，引發大量業主之間及業主與物業之間的糾紛。
法院希望通過判決來提醒業主，如果從規劃上看露臺專屬于特定房屋，銷售時已經根據規劃列入買賣合同中的，應當認定為業主專有。但業主在自己的露臺上也不能私搭亂建。房屋的規劃要經過行政規劃主管部門批準，私建亭子屬于違法建筑，應該予以拆除。共有人可以請求規劃部門予以處理，也可以請求人民法院排除妨害。而且，業主損害相鄰方的權益要求予以賠償。無論是合法建筑還是違法建筑，業主作為相鄰方，如果對他人的墻體防水等造成損害，不僅是將違建拆除，而且要對損害的部位進行維修并予以相應的賠償。
6、業主擅自改裝露臺自吞苦果 新房被泡自擔損失
蔡甸一業主裝修完新房后未入住，一場大暴雨從天而降，雨水從露臺倒灌進入室內，將新裝修好的房屋泡壞，損失慘重，她認為是樓上鄰居露臺排水不暢以及物業公司管理不善，為此，她一紙訴狀將樓上鄰居和物業公司告上法庭，但一審法院查明房屋系被雨水從其露臺倒灌后流入室內，與樓上鄰居無關，判決該女業主自行承擔80%的損失，物業公司因管理過失，賠償其損失的20%，女業主不服，提起上訴。
天降暴雨泡壞新房
2007年6月，何女士在蔡甸某小區購買了一套位于2樓201室的房子，2012年底，她在裝修后并未入住。2013年7月，武漢降特大暴雨，樓上鄰居汪先生所居住的301室的露臺因排水不暢，露臺上雨水順墻壁直接流入她的房屋露臺上，導致雨水流至室內，將室內木地板、墻紙、墻體柜、房門浸泡后致使財產受損。經物價部門鑒定后損失為55230元。
多次與物業公司協商處理未果，何女士將樓上鄰居汪先生以及小區物業告上蔡甸法院，向汪先生索賠62030元，物業公司承擔連帶賠償損失。
作為被告，樓上301室的汪先生連稱“冤枉”，他購買301室實際未入住，已向物業公司交付裝修鑰匙，以便該公司對房屋及公共設施進行日常維護和管理，當何女士發現房屋進水后，一直在與物業公司交涉，也并未通知他。
汪先生稱，房屋露臺是贈送部分，具有公共建筑的功能，非他專屬，該露臺作為公共設施且在他未入住情形下，應由物業公司管理，該露臺排水不暢也是屬于物業公司未及時清理建筑垃圾及雜物引起，并非他疏于管理，何女士的財產受損是由大量雨水從她自己201室的露臺流入房屋造成，并不是房屋質量引起的漏水，特大暴雨屬不可抗力原因，何女士并無充分證據證明流入房屋的雨水與其露臺漏水有關。
此外，汪先生認為，何女士因裝修改變了露臺排水結構，不利于雨水排出，鋪設地磚降低了陽臺地平與房門之間高度，造成露臺儲水量減少，致使雨水倒灌流入室內；暴雨期間何女士未對自己的房屋盡到管理職責，對其損失有明顯過失，應負主要責任。
對于這件事，物業公司在法庭上也有說法，何女士未經物業公司同意擅自改變露臺排水設計并墊高露臺地平，導致原有的使用功能徹底改變，使露臺內雨水排放不暢致使室內進水，何女士在裝修時將留存在物業處的裝修鑰匙已收回，明知物業公司對其房屋公共區域無法再進行管理，在特大暴雨下未進房屋及時查看，應對損失自行承擔責任，何女士房屋因不可抗拒力造成，非他人損害所致，故物業公司不應承擔責任。
擅自改裝露臺自吞苦果
蔡甸法院在審理時查明，2012年8月20日，何女士裝修房屋，向物業公司提交了裝修申請表及施工圖紙，雙方簽訂了裝修管理服務協議書，其中對裝修中禁止行為約定“包含未經批準擅自改動、暗藏燃氣管道及其他公共設施等事項”，另雙方簽訂的裝修管理注意事項中約定業主應遵守的規定含“嚴禁改變或損壞原有房屋的結構、外觀和公共配套設施的使用功能和用途”及“嚴禁改動或損壞上下水管道、屋面防水隔熱層、管道井”等事項。2012年底，何女士裝修后并未入住，只是偶爾到房間去打掃一下衛生。
何女士201室客廳外露臺與汪先生301室露臺呈階梯狀均系房產商隨房屋贈送業主部分，301室露臺外圍為開放式欄桿結構，而201室露臺則設計為一面與客廳通過房門連接，另三面為封閉式墻體結構。該棟建筑原始排水系統為從頂樓連通至301室露臺，雨水經該露臺排水孔，再經雨水管排至201室露臺，然后從該露臺排水孔流至下水管網。雨水管直徑為110mm，露臺排水孔為200mmX100mm側排式。
何女士在裝修時改變原有形態，將雨水管加長延伸至原排水孔連接的下水管處，墊高露臺地平將雨水管掩埋后鋪設地磚，將原排水孔更改為50mm地漏，裝修后露臺地平面高于室內地平面。
受損業主自己擔責80%
蔡甸區法院認為，何女士所遭受的財產損失系遇天降暴雨，其露臺因擅自改裝后積水排放不暢，倒灌室內所致，對財產損失承擔主要責任，物業公司在何女士裝修過程中未履行監管責任，對她更改設計的行為未提出禁止或整改要求，在服務中存在管理漏洞，對何女士的損失應承擔次要責任，原告的經濟損失由鑒定部門鑒定為55230元，法院依責酌定由原告何女士自行承擔80%的責任即44184元，法院最后一審判定由被告物業公司承擔20%即11046元。
何女士不服提出上訴。武漢晚報記者昨天獲悉，武漢市中級人民法院駁回其上訴，維持原判。
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